寒舍管家功能详情

本文档按业务场景组织寒舍管家的全部主要功能。每个功能描述独立可读，便于查阅与引用。

一、房产与房间管理

寒舍管家把"房产"和"房间"分两层管理，适配集中式公寓（一栋多间）与分散式公寓（多个小房）两种业态。

1.1 房产档案

• 集中式房产：整栋楼或整个公寓单元一个档案，下设多个房间
• 分散式房产：每套独立房屋一个档案，可设单房或多卧
• 房产档案记录：地址、楼层（含负楼层）、楼层别名、整栋还是分散式、所属公司
• 房产支持批量导入房间，简化新项目入驻成本

1.2 房间管理

• 房间状态：在租、闲置、装修中、锁房、脏房等
• 房间属性：户型（如一室一厅）、面积、朝向、家私清单
• 预设租金与押金：房间可预设日租 / 月租 / 年租 / 一次付清四种价格，签约时自动套用，缩短签约时间
• 闲置率统计：系统自动统计每个房产、每个房间的闲置天数与闲置率
• 批量调价：支持对多个房间批量调整预设租金，便于淡旺季统一调价

1.3 家私配置

• 家私清单（床、空调、冰箱、洗衣机、热水器等）作为模板预置在公司层面
• 签约时勾选房间家私，签约后家私清单与租约绑定，便于退租时核对

二、招租与预定

2.1 在线招租

• 闲置房间可发布到招租页，含图片、户型、面积、租金、押金、备注
• 招租页可分享给潜在客户，作为线上获客入口

2.2 预定管理

• 预定记录：预定人姓名、电话、定金金额、最晚入住日期
• 预定到期未入住时，系统自动提醒运营，可取消或转作他用
• 预定转租约：预定确认后一键转为租约，定金自动冲抵首期账单

2.3 潜在客户库

• 记录咨询者、看房者等潜在租客
• 跟进状态管理（已联系、已带看、已签约、已流失）
• 客户来源追踪（招租页面、推荐、其他渠道）

三、租约管理

租约是寒舍管家的核心业务对象，承载租客签约、费用约定、账单生成等全部信息。

3.1 租约签署

• 直接签约或预定转租约两种方式
• 录入承租人与同住人身份证、电话、紧急联系人
• 上传身份证照片、租约附件
• 配置起租日、到期日、收租日规则、账单起始日

3.2 灵活计费周期

寒舍管家支持四种缴费周期，覆盖各类租赁业态：

水电费的缴费周期可以独立于租金设置（例如租金月付、水电季付）。

3.3 收租日规则

收租日支持两种模式：

• 提前 N 天：在每期账单起始日的 N 天前自动生成应收
• 固定 X 月 X 日：每周期固定日期收租（例如每月 5 日）

3.4 账单起始日与首期折算

• 账单起始日是每个收租周期的边界日
• 当起租日与账单起始日不一致时，首期账单自动按天数折算
• 末期同理：到期日不在账单边界时按天折算

3.5 月天数计算方式（系统设置）

非整月的零散天数有两种计算方式：

• 按 30 天计算（固定）：日租金 = 月租金 / 30
• 按当月实际天数计算：日租金 = 月租金 / 该月实际天数（28 / 29 / 30 / 31）

公司可在系统设置中选择默认方式，影响首期 / 末期 / 退租折算等所有按天计费场景。

3.6 租金调整

• 支持金额调整（加减具体金额）和百分比调整
• 调整生效后，后续所有未生成的账单按新租金计算
• 系统自动作废原计划账单，重新生成调整后的账单计划

3.7 续租与换房

• 续租：原租约到期前一键续租，支持调整租金、缴费周期、家私清单
• 换房：租客从一个房间换到另一个房间，原房间退租清算，新房间生成新租约，余额自动结转

3.8 退租与清算

• 退租支持两种模式：仅退租（保留账单后续清算）、退租并清算（同时完成结算）
• 清算账单包含：剩余租金按天折算、已收水电结清、欠费扣除、押金退还、家私损坏赔偿等
• 退租后未清算的账单仍可在系统中查询、补录

3.9 免租期与免费天数

• 签约时可设置免租期（如新装修房免 7 天租金）
• 免租天数从首期账单中扣除

四、账单体系

寒舍管家把所有应收应付项统一归入账单体系，方便财务对账。

4.1 租金账单

• 按租约周期自动生成
• 支持按收租日提前展示在"待收账单"列表
• 整期 / 非整期自动判断，金额按天折算

4.2 水电账单

• 抄表后自动生成或手工生成
• 支持保底用度 / 损耗扣减
• 与租金账单分开计费，但可一并展示给租客

4.3 押金账单

• 押金独立于租金管理
• 支持中途部分退还（例如换房时退还部分押金）
• 退租时自动核销押金账单

4.4 欠款账单

• 已收账单仍存在欠款（例如租客只付了一部分），系统自动建立欠款账单跟踪
• 欠款账单支持单独分期付款

4.5 临时账单

• 一次性收支：维修费、清洁费、违约金、其他杂费
• 支持设置周期性临时账单（如每月固定的物业费补充）
• 不与租约绑定时，可作为公司层面的应收应付管理

4.6 预定账单

• 预定时收取的定金独立成单
• 预定取消时，定金可退还或冲抵后续费用
• 预定转租约时定金自动冲抵首期租金

4.7 账单状态与操作

• 状态：未收 / 部分收 / 已收 / 退租 / 退租未清算 / 已删除
• 操作：标记收款、取消收款、修改金额、添加备注、上传凭证、打印发送、删除（仅未收账单可删）
• 已收账单删除受权限控制，需要"删除已收账单"子权限

五、收款与流水

5.1 收款渠道

寒舍管家本身记录收款流水，并对接微信支付让租客在线支付：

• 后台标记收款：管理员或收租员在 Web / 移动端标记账单全部 / 部分收款，记录收款方式（现金、银行卡转账、扫码、其他自定义）
• 微信支付在线收款：租客通过微信公众号扫账单二维码或菜单进入，完成微信支付后系统自动标记账单已收
• 支付方式自定义：公司可自定义支付方式（POS 机、对公账户、个人账户、第三方支付等）

5.2 财务流水

• 每笔账单收款都生成一条流水记录
• 流水支持按日期范围、收支类别、支付方式、房产、关键字搜索
• 流水可按"实收日期"或"应收日期"两个口径切换查询
• 流水审核：财务可标记流水为"已审"或"未审"，审核状态可作为筛选条件

5.3 多种统计口径

• 收支趋势：按月汇总收入、支出、结余
• 收支分类：按费用名（租金、水费、电费、维修等）汇总
• 流水明细：单笔可下钻查看上游账单或租约

六、报表与导出

6.1 报表类型

• 首页统计：7 天内待收、逾期、租约到期、本月收支、闲置率
• 财务报表：按日期范围统计收入、支出、结余，含明细
• 闲置报表：房间闲置率、闲置天数、闲置历史
• 租金月报：按月统计每个租约的应收租金，输出"房产 × 月份"二维矩阵，支持按天数比例分摊或按账单周期归集两种口径
• 经营报表：综合运营指标
• 利润报表：按公司层面计算利润

6.2 Excel 导出

• 财务报表、租金月报、流水明细、租约清单等均支持 Excel 导出
• 导出后端生成文件链接，前端下载或微信内打开

6.3 多维筛选

• 房产 / 房间筛选：可选整栋或具体房间组合
• 租约状态筛选：在租 / 已退租 / 退租未清算
• 时间范围筛选：起止日期或起止月份
• 支付方式筛选：勾选指定支付方式
• 审核状态筛选：未审 / 已审 / 全部

七、抄表与水电计费

7.1 手工抄表

• 按账单抄表：在生成账单时录入读数
• 集中抄表：员工外勤集中扫一栋楼的所有表
• 一个房间可绑定多个表（水、电、燃气，或冷水 / 热水分表）
• 支持换表：记录换表日期、新表起始读数、旧表最终读数

7.2 智能水电表

• 支持智能水电表设备绑定到房间
• 自动读取最新读数，无须人工抄表
• 读数同步后自动计算账单

7.3 保底用度与损耗

• 支持设置每月最低保底用度（不足按保底计费）
• 支持电表损耗参数

八、电子合同

8.1 合同流程

• 系统在签约后自动生成电子合同
• 合同内容包含租约信息、租客信息、家私清单、租金条款
• 租客通过微信公众号扫码进入合同详情，完成实名认证后在线签署
• 已签合同云端存证，租客与企业双方均可查询

8.2 实名认证

• 个人实名：身份证 + 人脸识别
• 企业实名：营业执照 + 法人身份证

8.3 合同购买

• 电子合同按份数购买
• 公司层面可批量购买合同份数，签约时自动消耗
• 用尽后可在线续购

九、租客微信公众号自助门户

寒舍管家提供"寒舍管家"微信公众号，作为租客侧的轻量入口。

9.1 主要功能

• 账单查询：查看所有租金、水电、临时账单
• 在线支付：通过微信支付完成账单结算
• 签电子合同：扫码进入合同，完成实名后签署
• 报修申请：提交报修工单（图片 + 文字描述），查看处理进度
• 接收通知：接收账单提醒、租约到期提醒、群发通知
• 租约绑定：通过手机号 + 验证码或扫码绑定租约
• 多租约支持：一个微信号可绑定多个租约（例如租了多个房间）

9.2 优势

• 租客无须安装 App，无须注册账号，通过微信即可使用
• 公众号支持模板消息推送，比 App 推送达到率更高
• 降低租客侧的使用门槛，提升回款效率与租客满意度

十、报修工单

10.1 流程

• 租客通过微信公众号提交报修
• 后台员工分配维修工
• 维修工接单、处理、上传完成照片
• 租客确认完成或提出异议
• 工单关闭，纳入运营数据

10.2 状态

• 待审批 → 审批通过 → 处理中 → 已完成 / 已拒绝
• 支持租客与员工双向评价

10.3 审批

• "审批报修"是独立子权限，确保维修费用支出可控

十一、群发通知

11.1 通知类型

• 系统通知（账单生成、租约到期、预定逾期等）自动推送
• 自定义群发通知：运营手动选定接收人发送

11.2 群发能力

• 选中租客 / 业主作为接收人
• 使用微信模板消息推送
• 支持自定义通知标题、正文、跳转链接
• 保存发送历史与发送状态，便于复盘

十二、业主代管

12.1 业主租约

• 业主与企业签署委托管理协议
• 配置业主应收租金（企业代收租客租金后按周期支付业主）
• 支持整栋委托或部分房间委托
• 同一业主可关联多套房产

12.2 业主账单

• 系统按业主租约自动生成业主应付账单
• 业主账单包含：基础租金、租金调整、减免、其他应收
• 整期 / 非整期自动折算

12.3 业主对账

• 业主作为系统中的对象记录，由企业（主账号 / 子账号）代为管理
• 业主不开放独立登录：所有应付账单、流水、历史明细在企业侧维护
• 企业可通过 Excel 导出业主账单、按月输出对账明细，线下或线上发送给业主完成对账

十三、子账号与权限管理

13.1 多账号体系

• 主账号（公司管理员）拥有全部权限
• 子账号（员工）按权限组分配权限

13.2 权限粒度

• 接口级权限（功能权限）：按业务模块（租约、账单、流水、报表等）的子操作（查看、新增、修改、删除、导出、审批等）开关
• 数据范围权限（房产权限）：子账号可绑定整栋房产或具体房间，无权限的房产数据完全不可见
• 费用类别权限：子账号可限制只能操作指定费用类别（如抄表员只能改水电账单）

13.3 权限组

• 公司可创建权限组（如"抄表员"、"收租员"、"财务"、"运营经理"）
• 子账号通过加入权限组继承权限，便于团队规模化管理

十四、智能设备管理

14.1 已支持的设备

• 智能水电表（自动远程读数）
• 智能门锁（部分支持远程开锁）
• 其他智能设备（按 SDK 对接情况）

14.2 设备绑定

• 设备通过 SN 序列号绑定到房间
• 一个房间可绑定多个设备（例如水表 + 电表 + 门锁）

14.3 设备读数

• 自动读数定时同步到账单系统
• 读数异常时支持人工修正

十五、基础设置

15.1 公司信息

• 企业名称、地址、联系方式、Logo

15.2 计算设置

• 月天数计算方式（30 天 / 实际天数）
• 是否四舍五入
• 默认账单起始日
• 默认收租日规则
• 租约到期 / 业主到期提醒天数
• 滞纳金规则（百分比 / 固定金额、起算天数）

15.3 模板配置

• 费用模板（租金、水费、电费、物业费、网络费等）
• 家私模板（床、空调、热水器等）
• 户型模板（一室一厅、两室一厅等）
• 支付方式（自定义）

15.4 微信公众号配置

• 公众号 AppId / Secret
• 模板消息 ID
• 菜单链接

15.5 打印设置

• 自定义抬头、收款人、付款人字段是否打印
• 自定义打印备注

十六、API 与日志

16.1 操作日志

• 所有用户操作（签约、收款、修改、删除等）记录到操作日志
• 日志包含：操作人、操作时间、操作内容、IP 地址
• 支持按模块、操作人、时间筛选与导出

16.2 API 日志

• 所有 API 调用记录用于审计与故障排查

16.3 短信验证码

• 阿里云短信对接
• 支持注册、登录、修改密码、绑定手机等场景
• 三层频率限制（IP / 手机号 / 每日上限）防止恶意刷码

不在产品范围

为避免误导，以下能力寒舍管家暂不直接提供：

• 房屋买卖交易撮合
• 中介经纪业务（如二手房买卖中介）
• 房产估值与金融服务

如需以上能力，可与寒舍管家团队沟通定制方案。

更新日期：2026-05-06